10 perguntas sobre FIADOR que você precisa saber as respostas

Tudo o que você precisa saber sobre o FIADOR está aqui nessas 10 perguntas mais comuns sobre o tema e mais 5 de bônus (porque as perguntas foram aparecendo a cada vez que eu me aprofundava no estudo). Assumo inteira responsabilidade sobre a redação das perguntas e respostas abaixo, e na medida do possível, indiquei as fontes em letras destacadas.

1- O que é FIANÇA LOCATÍCIA?

Resposta: É quando uma pessoa, por sua livre vontade, se compromete perante o proprietário de imóvel, a cumprir todas as obrigações financeiras do contrato de locação, caso o inquilino não as cumpra. A FIANÇA é um ato voluntário e não exige uma contraprestação. Ela pode ser solidária, quando ao mesmo tempo se cobra do inquilino e do FIADOR ou subsidiária, quando primeiro se cobra e executa a dívida do inquilino, e em não pagando, se executa o FIADOR. 

Lei 10.406/02 Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.

 

2- Quais as responsabilidades do FIADOR?

Resposta: O FIADOR se torna solidariamente ou subsidiariamente responsável, durante toda a vigência do contrato, pelo pagamento não somente dos alugueis, mas também dos encargos acessórios, como condomínio, contas de consumo de água, luz, gás encanado e internet, impostos municipais como IPTU (se isso estiver estipulado em contrato de locação), despesas para reparos gerais no imóvel, ao final da locação, até que este seja devolvido ao proprietário nas mesmas condições como foi entregue, e custas em processos extrajudiciais e judiciais. Caso o FIADOR queira se responsabilizar somente por alguns aspectos da locação, deve deixar isso bem claro em contrato, limitando a sua FIANÇA apenas ao pagamento dos aluguéis, por exemplo. Nesse caso, a FIANÇA não seria completa, cabendo ao proprietário do imóvel decidir se aceita ou não essa FIANÇA parcial.  FIANÇA conjunta também pode existir nesse caso, cada FIADOR se responsabilizando por uma parte da dívida contraída.

Lei 10.406/02 Art. 823. A fiança pode ser de valor inferior ao da obrigação principal, e contraída em condições menos onerosas que ela, 

 

3- Quanto tempo dura a FIANÇA?

Resposta: Considerando que a FIANÇA é um subcontrato dentro do contrato de locação, ela está vinculada ao período de vigência da locação. Se o contrato for de 12 meses por exemplo, esse é o período de duração da fiança. Se o contrato de locação for prorrogado por mais 12 meses, a FIANÇA se estende também. Quando o contrato de locação passa a vigorar por tempo indeterminado, a FIANÇA se estende por tempo indeterminado. Não raro as responsabilidades do FIADOR se estendem até depois do fim da vigência do contrato de locação.

Lei 8.245/91 Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

 

4- O proprietário pode exigir mais de um FIADOR?

Resposta: Sim, pode. De acordo com a lei, o proprietário pode te pedir quantos fiadores quiser para o mesmo contrato de locação. O que não pode é combinar mais de uma garantia, por exemplo, um FIADOR e um mês de CAUÇÃO. Isso pode tornar a cláusula contratual nula. 

 

5- E se o FIADOR se recusar a prestar fiança no contrato de locação.

Resposta: A FIANÇA no contrato de locação é um ato totalmente voluntário, e sem nenhuma contrapartida. É como se fosse um sub contrato unilateral, dentro do contrato de locação. Ninguém é obrigado a ser FIADOR. Ser FIADOR de alguém é o resultado de uma relação de extrema confiança. E mesmo se uma pessoa assina como FIADOR e depois se arrepende, existe um mecanismo na lei que o isenta das responsabilidades, porém tem algumas implicações. 

 

6- Uma pessoa pode ser FIADOR em mais de um contrato de locação?

Resposta: Sim, é possível ser fiador de mais de uma pessoa, basta que o fiador cumpra os pré-requisitos para ambas as locações.

 

7- O que acontece se o FIADOR morrer?

Resposta: Nesse caso, a obrigação do FIADOR passa aos herdeiros, mas a responsabilidade da FIANÇA se limita ao tempo decorrido até a morte do FIADOR.  O proprietário do imóvel pode exigir do inquilino, uma substituição imediata da garantia locatícia, no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento do contrato de locação. Essa substituição de garantia pode ser outro FIADOR, ou o depósito de valor negociado em CAUÇÃO, ou a contratação de um SEGURO FIANÇA LOCATÍCIA, à escolha do proprietário. Caso essa substituição não seja feita no prazo estipulado, o contrato de locação se desfaz.

Lei 8.245/91 Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: I - morte do fiador; Parágrafo único.  O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Lei 10.406/22 Art. 836. A obrigação do fiador passa aos herdeiros; mas a responsabilidade da fiança se limita ao tempo decorrido até a morte do fiador, e não pode ultrapassar as forças da herança.

 

8- Requisitos para ser FIADOR

Resposta: O proprietário de imóvel, estando ciente de que toda inadimplência do inquilino recairá sobre o FIADOR, poderá exigir os seguintes requisitos: 1- Comprovação de idoneidade (ele precisa ter nome limpo e não ter registros de SPC/SERASA nem processos de execução, cheques sem fundos emitidos ou nenhum tipo de pendência financeira); 2- Capacidade financeira para arcar com os compromissos assumidos na FIANÇA, demonstrado no IRPF; 3- Ter imóvel registrado na cidade do domicilio do imóvel locado; Essas são possíveis exigências que o proprietário de imóvel pode fazer, sem incorrer em exageros e ultrapassar o limite do bom senso, para que a cláusula da FIANÇA não se torne abusiva, e consequentemente nula. 

 

9- Quem não pode ser FIADOR?

Resposta: A lei não faz nenhum excludente para que a FIANÇA seja prestada. Porém, na prática, existem alguns critérios que são bastante indesejáveis num FIADOR. São eles: 1- Quem tem restrição financeira em seu nome; 2- Quem não tem capacidade financeira comprovada para arcar com os compromissos assumidos; 3- Quem não tem um imóvel registrado com endereço na cidade do imóvel locado; 4- Quem tem financiamento imobiliário comprometendo grande parte de sua renda; e mais alguns outros. No final das contas, é o proprietário do imóvel quem decide se aceita ou não o FIADOR proposto.

 

10- Se o inquilino se divorciar, o FIADOR é obrigado a continuar no contrato?

Resposta: Imagine a situação: uma pessoa presta FIANÇA para um amigo, e esse amigo se divorcia e muda de casa, deixando o cônjuge no imóvel alugado. O FIADOR não é obrigado a continuar suas responsabilidades com o ex-cônjuge do amigo. Nesse caso, FIADOR tem 30 dias para decidir se continua ou se cessa a sua responsabilidade no contrato. No caso de ele se recusar a continuar prestando FIANÇA, deve fazer uma notificação ao proprietário do imóvel informando a sua exoneração. O proprietário por sua vez exige do inquilino nova garantia locatícia. Mas as responsabilidades do FIADOR perduram pelos próximos 120 dias após a notificação de exoneração.

Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. § 1^o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. § 2^o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

 

11- E se o FIADOR for casado?  

Resposta: É necessária a autorização do cônjuge para ser FIADOR, sob pena de invalidade da garantia. Chamamos isso de "vênia conjugal" ou "outorga uxória" (quando o cônjuge concorda com o contrato de FIANÇA). Isso faz muito sentido, uma vez que a FIANÇA pode comprometer os bens do casal, na penhora.  Portanto, todo contrato de locação com FIADOR precisa necessariamente ter a assinatura do cônjuge do FIADOR.

 

12- O marido pode ser FIADOR da esposa (e vice versa)?

Resposta: O cônjuge só pode ser fiador se o regime de casamento for Separação Total de Bens. Entenda por que: Há uma decisão da Quarta Turma do Tribunal Superior de Justiça que é necessária a autorização do cônjuge para ser FIADOR, sob pena de nulidade da cláusula de garantia, uma vez que os compromissos assumidos na FIANÇA locatícia, se não forem cumpridos, pode resultar sim na penhora dos bens incluindo seu imóvel, mesmo que seja o único bem de família. 

 

13- O bem do FIADOR pode ser penhorado?

Resposta: Essa é a pergunta de milhões. Após vários julgamentos, em maio de 2022, o STF decidiu pela constitucionalidade da penhora do bem de família do FIADOR de contrato de locação. O que isso quer dizer: Que SIM o imóvel do FIADOR pode ser penhorado mesmo que seja o único bem de família. E por que o STF decidiu isso? Pelo simples fato de que, como já vimos, a FIANÇA é um ato totalmente voluntário, sem nenhuma contraprestação. Só é FIADOR quem quer ser. Exatamente por isso é extremamente necessária a "vênia conjugal". Além disso, a Lei 8.009/90 que dispõe sobre a impenhorabilidade dos bens de familia, no seu artigo terceiro, faz a EXCLUSÃO DA FIANÇA LOCATÍCIA, ou seja, o FIADOR pode sim perder o seu imóvel por causa de dívida do inquilino inadimplente em contrato de locação residencial.

 

14- Pessoa Juridica pode ser FIADOR?

Resposta: Sim, a lei não tem nenhum impeditivo para que PJ se qualifique como FIADOR, desde que, é claro, cumpra os requisitos habituais e que haja em Contrato Social expressa liberação para isso. A jurisprudência, por outro lado, nem sempre reconhece a FIANÇA prestada por PJ como genuína, porque leva em consideração a teoria da aparência, e outros subterfúgios, que podem ir de redundância à má fé. Nesse quesito, eu, como corretora de imóveis, em meus estudos não encontrei uma resposta satisfatória para dar e ainda é objeto de aprofundamento em pesquisas.

 

15- Qual a vantagem para o inquilino de ter um FIADOR?

Resposta: A principal vantagem é não ter que pagar o aluguel antecipado. Pois a lei das locações só permite a cobrança antecipada dos aluguéis se o contrato não tiver nenhuma garantia locatícia. Não gera qualquer gasto ou desembolso para o inquilino. Além disso, ter um bom FIADOR pode agilizar muito a aprovação da ficha do inquilino. 

CONSIDERAÇÕES FINAIS:

A FIANÇA, embora seja a garantia locatícia mais utilizada, é a que mais encontrei implicações jurídicas tendenciosas. Em qualquer uma das situações: 1- se você é proprietário e está exigindo um fiador; 2- se você é inquilino e precisa apresentar um fiador; ou 3- se você foi convidado a prestar fiança em um contrato de locação; esteja plenamente convencido de todas as obrigações contraídas ou solicitadas. Leia o contrato de fiança e o contrato de locação atentamente e tire todas as suas dúvidas com um profissional de direito imobiliário antes de assinar.