Imposto de Renda sobre o Recebimento de Alugueis

 

Imposto de renda sobre aluguel é como infiltração: se você ignora, ela não some — só aparece maior depois.

Preparei aqui algumas seleções de PERGUNTAS e RESPOSTAS que poderão te ajudar a entender as suas responsabilidades como LOCADOR ou como LOCATÁRIO. Mas fique atento, pois este post tem caráter meramente informativo. Você precisa do acompanhamento de um profissional contábil para te guiar nesses primeiros momentos. 

1. Aluguel paga Imposto de Renda?

Sim.
Todo valor de aluguel recebido por pessoa física é rendimento tributável. Não é opcional. Não é “se cair na malha”. É obrigação legal.

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2. Quem paga o imposto?

👉 O proprietário do imóvel, sempre.
A imobiliária não é contribuinte, é intermediária.

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3. Como o imposto é pago? 

Para pessoa física, o correto é o Carnê-Leão.

• Apuração mensal

• Pagamento até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento

• Atrasou? Multa e juros. Sem poesia.

A alíquota segue a tabela progressiva do IR
(quanto maior o aluguel, maior o imposto).

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4. O que pode ser abatido do aluguel?

Aqui está o alívio — quando feito direito.

Podem ser deduzidos:

• Taxa de administração da imobiliária

• Condomínio pago pelo proprietário

• IPTU pago pelo proprietário

• Despesas necessárias para receber o aluguel (ex.: cobrança)

Não pode deduzir:

• Reforma de valorização

• Parcela de financiamento

• Seguro do imóvel em nome do locador (atenção a esse detalhe)

• Despesas pessoais

Regra de ouro:
👉 Só deduz o que é obrigação do proprietário no contrato.

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5. E se o inquilino atrasar ou não pagar?

Outro ponto sensível.

• Só paga imposto sobre o que foi efetivamente recebido

• Aluguel vencido e não pago não entra no Carnê-Leão

• Recebeu atrasado depois? Tributa no mês do recebimento

Simples. E justo.

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6. E na Declaração Anual?

O Carnê-Leão não substitui a declaração anual.
Ele alimenta a declaração.

Se o proprietário não pagou mensalmente:
👉 vai pagar tudo junto na declaração,
👉 com juros,
👉 possivelmente com multa,
👉 e com cara de arrependimento.

10 perguntas sobre FIADOR que você precisa saber as respostas

Tudo o que você precisa saber sobre o FIADOR está aqui nessas 10 perguntas mais comuns sobre o tema e mais 5 de bônus (porque as perguntas foram aparecendo a cada vez que eu me aprofundava no estudo). Assumo inteira responsabilidade sobre a redação das perguntas e respostas abaixo, e na medida do possível, indiquei as fontes em letras destacadas.

1- O que é FIANÇA LOCATÍCIA?

Resposta: É quando uma pessoa, por sua livre vontade, se compromete perante o proprietário de imóvel, a cumprir todas as obrigações financeiras do contrato de locação, caso o inquilino não as cumpra. A FIANÇA é um ato voluntário e não exige uma contraprestação. Ela pode ser solidária, quando ao mesmo tempo se cobra do inquilino e do FIADOR ou subsidiária, quando primeiro se cobra e executa a dívida do inquilino, e em não pagando, se executa o FIADOR. 

Lei 10.406/02 Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.

 

2- Quais as responsabilidades do FIADOR?

Resposta: O FIADOR se torna solidariamente ou subsidiariamente responsável, durante toda a vigência do contrato, pelo pagamento não somente dos alugueis, mas também dos encargos acessórios, como condomínio, contas de consumo de água, luz, gás encanado e internet, impostos municipais como IPTU (se isso estiver estipulado em contrato de locação), despesas para reparos gerais no imóvel, ao final da locação, até que este seja devolvido ao proprietário nas mesmas condições como foi entregue, e custas em processos extrajudiciais e judiciais. Caso o FIADOR queira se responsabilizar somente por alguns aspectos da locação, deve deixar isso bem claro em contrato, limitando a sua FIANÇA apenas ao pagamento dos aluguéis, por exemplo. Nesse caso, a FIANÇA não seria completa, cabendo ao proprietário do imóvel decidir se aceita ou não essa FIANÇA parcial.  FIANÇA conjunta também pode existir nesse caso, cada FIADOR se responsabilizando por uma parte da dívida contraída.

Lei 10.406/02 Art. 823. A fiança pode ser de valor inferior ao da obrigação principal, e contraída em condições menos onerosas que ela, 

 

3- Quanto tempo dura a FIANÇA?

Resposta: Considerando que a FIANÇA é um subcontrato dentro do contrato de locação, ela está vinculada ao período de vigência da locação. Se o contrato for de 12 meses por exemplo, esse é o período de duração da fiança. Se o contrato de locação for prorrogado por mais 12 meses, a FIANÇA se estende também. Quando o contrato de locação passa a vigorar por tempo indeterminado, a FIANÇA se estende por tempo indeterminado. Não raro as responsabilidades do FIADOR se estendem até depois do fim da vigência do contrato de locação.

Lei 8.245/91 Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

 

4- O proprietário pode exigir mais de um FIADOR?

Resposta: Sim, pode. De acordo com a lei, o proprietário pode te pedir quantos fiadores quiser para o mesmo contrato de locação. O que não pode é combinar mais de uma garantia, por exemplo, um FIADOR e um mês de CAUÇÃO. Isso pode tornar a cláusula contratual nula. 

 

5- E se o FIADOR se recusar a prestar fiança no contrato de locação.

Resposta: A FIANÇA no contrato de locação é um ato totalmente voluntário, e sem nenhuma contrapartida. É como se fosse um sub contrato unilateral, dentro do contrato de locação. Ninguém é obrigado a ser FIADOR. Ser FIADOR de alguém é o resultado de uma relação de extrema confiança. E mesmo se uma pessoa assina como FIADOR e depois se arrepende, existe um mecanismo na lei que o isenta das responsabilidades, porém tem algumas implicações. 

 

6- Uma pessoa pode ser FIADOR em mais de um contrato de locação?

Resposta: Sim, é possível ser fiador de mais de uma pessoa, basta que o fiador cumpra os pré-requisitos para ambas as locações.

 

7- O que acontece se o FIADOR morrer?

Resposta: Nesse caso, a obrigação do FIADOR passa aos herdeiros, mas a responsabilidade da FIANÇA se limita ao tempo decorrido até a morte do FIADOR.  O proprietário do imóvel pode exigir do inquilino, uma substituição imediata da garantia locatícia, no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento do contrato de locação. Essa substituição de garantia pode ser outro FIADOR, ou o depósito de valor negociado em CAUÇÃO, ou a contratação de um SEGURO FIANÇA LOCATÍCIA, à escolha do proprietário. Caso essa substituição não seja feita no prazo estipulado, o contrato de locação se desfaz.

Lei 8.245/91 Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: I - morte do fiador; Parágrafo único.  O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Lei 10.406/22 Art. 836. A obrigação do fiador passa aos herdeiros; mas a responsabilidade da fiança se limita ao tempo decorrido até a morte do fiador, e não pode ultrapassar as forças da herança.

 

8- Requisitos para ser FIADOR

Resposta: O proprietário de imóvel, estando ciente de que toda inadimplência do inquilino recairá sobre o FIADOR, poderá exigir os seguintes requisitos: 1- Comprovação de idoneidade (ele precisa ter nome limpo e não ter registros de SPC/SERASA nem processos de execução, cheques sem fundos emitidos ou nenhum tipo de pendência financeira); 2- Capacidade financeira para arcar com os compromissos assumidos na FIANÇA, demonstrado no IRPF; 3- Ter imóvel registrado na cidade do domicilio do imóvel locado; Essas são possíveis exigências que o proprietário de imóvel pode fazer, sem incorrer em exageros e ultrapassar o limite do bom senso, para que a cláusula da FIANÇA não se torne abusiva, e consequentemente nula. 

 

9- Quem não pode ser FIADOR?

Resposta: A lei não faz nenhum excludente para que a FIANÇA seja prestada. Porém, na prática, existem alguns critérios que são bastante indesejáveis num FIADOR. São eles: 1- Quem tem restrição financeira em seu nome; 2- Quem não tem capacidade financeira comprovada para arcar com os compromissos assumidos; 3- Quem não tem um imóvel registrado com endereço na cidade do imóvel locado; 4- Quem tem financiamento imobiliário comprometendo grande parte de sua renda; e mais alguns outros. No final das contas, é o proprietário do imóvel quem decide se aceita ou não o FIADOR proposto.

 

10- Se o inquilino se divorciar, o FIADOR é obrigado a continuar no contrato?

Resposta: Imagine a situação: uma pessoa presta FIANÇA para um amigo, e esse amigo se divorcia e muda de casa, deixando o cônjuge no imóvel alugado. O FIADOR não é obrigado a continuar suas responsabilidades com o ex-cônjuge do amigo. Nesse caso, FIADOR tem 30 dias para decidir se continua ou se cessa a sua responsabilidade no contrato. No caso de ele se recusar a continuar prestando FIANÇA, deve fazer uma notificação ao proprietário do imóvel informando a sua exoneração. O proprietário por sua vez exige do inquilino nova garantia locatícia. Mas as responsabilidades do FIADOR perduram pelos próximos 120 dias após a notificação de exoneração.

Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. § 1^o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. § 2^o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

 

11- E se o FIADOR for casado?  

Resposta: É necessária a autorização do cônjuge para ser FIADOR, sob pena de invalidade da garantia. Chamamos isso de "vênia conjugal" ou "outorga uxória" (quando o cônjuge concorda com o contrato de FIANÇA). Isso faz muito sentido, uma vez que a FIANÇA pode comprometer os bens do casal, na penhora.  Portanto, todo contrato de locação com FIADOR precisa necessariamente ter a assinatura do cônjuge do FIADOR.

 

12- O marido pode ser FIADOR da esposa (e vice versa)?

Resposta: O cônjuge só pode ser fiador se o regime de casamento for Separação Total de Bens. Entenda por que: Há uma decisão da Quarta Turma do Tribunal Superior de Justiça que é necessária a autorização do cônjuge para ser FIADOR, sob pena de nulidade da cláusula de garantia, uma vez que os compromissos assumidos na FIANÇA locatícia, se não forem cumpridos, pode resultar sim na penhora dos bens incluindo seu imóvel, mesmo que seja o único bem de família. 

 

13- O bem do FIADOR pode ser penhorado?

Resposta: Essa é a pergunta de milhões. Após vários julgamentos, em maio de 2022, o STF decidiu pela constitucionalidade da penhora do bem de família do FIADOR de contrato de locação. O que isso quer dizer: Que SIM o imóvel do FIADOR pode ser penhorado mesmo que seja o único bem de família. E por que o STF decidiu isso? Pelo simples fato de que, como já vimos, a FIANÇA é um ato totalmente voluntário, sem nenhuma contraprestação. Só é FIADOR quem quer ser. Exatamente por isso é extremamente necessária a "vênia conjugal". Além disso, a Lei 8.009/90 que dispõe sobre a impenhorabilidade dos bens de familia, no seu artigo terceiro, faz a EXCLUSÃO DA FIANÇA LOCATÍCIA, ou seja, o FIADOR pode sim perder o seu imóvel por causa de dívida do inquilino inadimplente em contrato de locação residencial.

 

14- Pessoa Juridica pode ser FIADOR?

Resposta: Sim, a lei não tem nenhum impeditivo para que PJ se qualifique como FIADOR, desde que, é claro, cumpra os requisitos habituais e que haja em Contrato Social expressa liberação para isso. A jurisprudência, por outro lado, nem sempre reconhece a FIANÇA prestada por PJ como genuína, porque leva em consideração a teoria da aparência, e outros subterfúgios, que podem ir de redundância à má fé. Nesse quesito, eu, como corretora de imóveis, em meus estudos não encontrei uma resposta satisfatória para dar e ainda é objeto de aprofundamento em pesquisas.

 

15- Qual a vantagem para o inquilino de ter um FIADOR?

Resposta: A principal vantagem é não ter que pagar o aluguel antecipado. Pois a lei das locações só permite a cobrança antecipada dos aluguéis se o contrato não tiver nenhuma garantia locatícia. Não gera qualquer gasto ou desembolso para o inquilino. Além disso, ter um bom FIADOR pode agilizar muito a aprovação da ficha do inquilino. 

CONSIDERAÇÕES FINAIS:

A FIANÇA, embora seja a garantia locatícia mais utilizada, é a que mais encontrei implicações jurídicas tendenciosas. Em qualquer uma das situações: 1- se você é proprietário e está exigindo um fiador; 2- se você é inquilino e precisa apresentar um fiador; ou 3- se você foi convidado a prestar fiança em um contrato de locação; esteja plenamente convencido de todas as obrigações contraídas ou solicitadas. Leia o contrato de fiança e o contrato de locação atentamente e tire todas as suas dúvidas com um profissional de direito imobiliário antes de assinar.

3 Ideias para você fazer com o seu terreno vazio

Você tem um terreno vazio e não sabe o que fazer? Mesmo que você não queira vender o seu terreno, ele pode te dar lucro. E ainda por cima você se livra de despesas anuais com IPTU e outros impostos, limpeza e manutenção, além de preocupação com possíveis invasões. 

Alistei aqui 3 ideias para você usar o seu terreno vazio em prol de ganho financeiro.

1- Estacionamento:

Dependendo da localização do seu terreno, é possível transformá-lo em um estacionamento. Se ele fica em uma cidade turística, ou perto de algum clube, ou de um grande empreendimento. O investimento e o custo mensal são relativamente baixos em comparação com outros negócios. Consulte a legislação local e comece agora mesmo a obter renda de um imóvel que antes estava em desuso.

2- Alugar o espaço:

Muitas empresas estão sempre à procura de um espaço para construírem departamentos temporários, ou simplesmente querem um espaço para armazenar objetos e materiais diversos, como itens usados na construção civil, por exemplo. Isso te dá pouco trabalho e o seu rendimento mensal fica garantido. Existe legislação específica para cada caso.

3- Disponibilizar para colocação de propagandas:

Para a instalação de outdooors, é necessário um espaço com fácil acesso e grande circulação de pessoas e automóveis. Também pode ser alugado para a colocação de antena de telefonia. Existem empresas especializadas na colocação dessas mídias que vão te auxiliar para que o seu terreno seja negociado da melhor maneira possível e afira lucro desde o primeiro mês. 

Obervação:

As imagens ilustrativas deste post são de um espaço de 780m2 composto de 2 terrenos murados, em Jardim Limoeiro - Serra/ES que está disponível para locação. Entre em contato comigo que eu vou te auxiliar na locação do seu terreno, ou te mostrar algumas opções de terrenos para locação na cidade.

Reajuste de Contrato de Locação com IGPM Outubro 2022

 

A Fundação Getúlio Vargas divulgou o índice IGPM no inicio deste mês conforme nota acima. 

E daí? Como isso afeta o meu contrato de locação? 

É  preciso entender o que isso significa para quem tem um contrato de locação vigente e está no mês de reajuste de valor. Acompanhe aqui.

A lei permite o reajuste contratual na cláusula "valor" com periodicidade anual. Ou seja, se o seu contrato se iniciou em 10/10/21, e você não tem uma garantia locatícia, o seu pagamento em 10/11/22 (amanhã) já sofre a primeira alteração de valor. E como é feito isso? 

Na maioria dos casos, o índice sugerido no contrato de locação é o IGPM acumulado dos últimos 12 meses. Mas pode ser que o seu contrato estabeleça outro índice, como o IPCA ou mesmo o IVAR. Consulte a sua via do contrato antes de fazer os cálculos. A lei não permite que o reajuste se baseie no salário mínimo vigente ou diretamente à variação do câmbio ou moeda estrangeira. Outros índices podem ser aceitos como o IPC ou INPC, mas não é muito comum.

De forma simples, vou usar apenas as duas casas depois da vírgula, pois não precisamos de um cálculo extremamente exato. Se o valor do seu aluguel é R$ 1.000,00 e o índice de reajuste (no caso exemplificado é o IGMP acumulado dos últimos 12 meses) é 6,52, faça as contas assim, usando uma calculadora:

1.000,00 + 6,52%

O seu novo valor de aluguel é 1.065,20

As partes podem arredondar o valor, para cima ou para baixo. Ou podem deixar o valor exato. 

Em outros posts, vou apresentar a variação do IGPM acumulado em outros meses do ano, e a comparação do IGPM com os outros índices.

Tem dúvidas? Pergunte aqui.

3 Vantagens de comprar seu imóvel na planta

 

➡️ Maior leque de escolhas

Quando o empreendimento ainda está na planta, o número de unidades disponíveis para escolha é muito maior. Ou seja, se o comprador prefere algo de frente para a rua, mar, bosque, mata ou estacionamento, há pontos disponíveis em todas as disposições, sejam mais altas ou mais baixas. Com isso, é possível escolher o que mais agrada ao proprietário.

➡️ Personalização

“Quando o imóvel está em construção, a pessoa pode se planejar de acordo com o prazo de entrega da obra, tanto em relação à disposição da planta (em projetos permitem essa possibilidade), quanto na decoração. Além disso, é possível fazer um planejamento financeiro robusto para os projetos e para as obras que serão realizadas”.

➡️ Pagamento e Valorização

As facilidades de pagamento de um empreendimento em construção ajudam na valorização ao longo do tempo. “Durante a obra pode-se fazer o parcelamento direto com a construtora, um financiamento bancário ou então o pagamento à vista, que não conta com a adição de nenhum encargo como as outras opções. É inegável que a compra do imóvel na planta sempre é com valor abaixo do que seria com a propriedade finalizada. Ou seja, durante todo o prazo da construção haverá a valorização e, na entrega das chaves, o valor final dele pode variar de 15% a 40%, segundo estudos de mercado.

TBT Salão do Imóvel 2017

 

De 26 a 29 de outubro de 2017 foi realizado no ES o 24º Salão do Imóvel. Foi o terceiro que participei. E em cada ano firmei muitas parcerias e ganhei experiência no mercado imobiliário. 

Hoje, apesar de olhar para trás com saudade, olho pra frente com uma visão de futuro que jamais tive, com vontade de seguir em outras direções, e conquistar espaço que eu não sonhava antes.

A vida é feita de fases. Desejo a todos os que fizeram parte da minha jornada até aqui, que alcancem seus objetivos e que tenham realização profissional. Nos encontraremos lá na frente.

💖Outubro Rosa e 💙Novembro Azul

 

💖Outubro Rosa e  💙Novembro Azul - Dois meses inteiros dedicados à prevenção de duas das doenças que mais matam no mundo: câncer de mama e câncer de próstata. São campanhas de conscientização sobre a importância da prevenção e do diagnóstico precoce, simbolizadas pelos laços rosa e azul que todos nós devíamos divulgar.

Nada muda se você não mudar

 

A responsabilidade pela sua vida, pelo seu trabalho, pela sua felicidade ... é sua, somente sua. Você precisa lidar com as situações adversas, mas tomar as suas próprias decisões. Pense nisso.

Como fazer uma Autorização de Venda de Imóvel?

 

O que é uma Autorização de Venda? 

Se você perdeu as postagens anteriores, clique AQUI e veja o que por que você precisa ter uma Autorização de Serviço assinada.

Como vimos, geralmente o próprio corretor de imóveis já tem esse documento no momento da captação do imóvel e no primeiro contato com o proprietário. Caso ele não tenha, ou caso você mesmo queira fazer esse documento, ou simplesmente você quiser se certificar do conteúdo desse documento, confira aqui as informações básicas que precisam constar numa Autorização de Venda de Imóvel:

1. Nome e qualificação das partes (proprietário e corretor). Coloque nome completo e telefone de contato (ou endereço eletrônico). Se quiser acrescentar outras informações, como CPF, endereço, etc, quanto mais informações melhor. Só não precisa exagerar.
2. Descrição do Imóvel: se é casa, apartamento, terreno, sala comercial, etc. Precisa constar o endereço completo, o andar, numero da unidade,  o tamanho, especificar as características, documentação, etc
3. Tipo do Negócio: Está vendendo? Está alugando? Aceita proposta de venda e de locação? Permuta? Descreva tudo.
4. Valores e Condições: O valor do negócio precisa estar claro. Assim como o valor da comissão do corretor de imóveis. Não pense que está implícito na negociação. Deixe tudo por escrito. Aceita permuta? Financiamento?
5. Prazo de validade: Esse documento geralmente tem validade a partir da data de assinatura e se estende por qualquer tempo acordado entre as partes: 90, 120, 180 dias... O ideal é que o prazo não seja muito curto para dar ao corretor de imóveis, tempo para trabalhar as ofertas do imóvel de maneira bem específica. Colocação de placas e anúncios na internet não dão resultados da noite pro dia.
6. Exclusividade: É importante deixar claro se a Autorização é exclusiva ou se existem outras imobiliárias ofertando o imóvel. Existem muitas vantagens de delegar a oferta do seu imóvel de forma exclusiva a um corretor/imobiliária. Isso, ao contrário do que você possa pensar, não diminui a visibilidade do seu imóvel ou limita o acesso a uma parcela pequena de possíveis clientes. O corretor que sabe trabalhar bem o imóvel está atento a toda oportunidade de fazer parcerias saudáveis com qualquer corretor ou imobiliária que tenha um cliente em potencial para o negócio.

Quer saber mais sobre a exclusividade em transações imobiliárias? Acompanhe aqui.

Preciso mesmo de um corretor?

 

Quem nunca pensou em economizar os honorários do corretor, realizando sozinho o negócio imobiliário, por imaginar que a compra, venda ou aluguel, seja uma tarefa simples? 

Existe um risco muito grande de que, pela falta de experiência no mercado imobiliário, o proprietário coloque a negociação em sérios riscos ou caia em alguma armadilha.

Qual é o papel do corretor?

O Corretor de Imóveis é especialista em Transações Imobiliárias. A ele compete "exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária". O corretor capta o imóvel, se informa sobre as condições do negócio, anuncia, divulga por todos os meios, promove visitas, faz parceria com outros profissionais, avalia o possível cliente, orienta as partes com respeito aos riscos do negócio, reúne e confere a documentação de comprador, vendedor e do imóvel, observa as leis e determinações vigentes, se responsabilizando civil e criminalmente, tudo isso para garantir que o negócio seja feito dentro dos parâmetros legais, a fim de que não haja prejuízos e/ou transtornos. 

Além disso, todos os feitos dos corretores de imóveis / imobiliárias são fiscalizados pelo CRECI como órgão regulador, para dar mais segurança para compradores, vendedores, locadores e locatários.

O Corretor de imóveis, no seu dia a dia, está apto para realizar transações imobiliárias porque conhece o mercado e acompanha as taxas e índices indexadores da economia do país, que se reflete diretamente nos negócios imobiliários.

"Os corretores de imóveis são os únicos profissionais que recebem na sua formação, os ensinamentos de documentação imobiliária, direito imobiliário, operações imobiliárias, ética profissional, noções de desenho arquitetônico, matemática financeira, financiamento imobiliário, mercado imobiliário e avaliação de imóveis, o que os torna especialistas no mercado imobiliário. São eles que vivenciam diariamente todas as ações, estratégias e implicações das questões do mercado imobiliário." João Diniz Marcello

Diante disso, cada proprietário de imóvel pode decidir se contrata um profissional para cuidar do seu maior patrimônio, ou se se arrisca tentando fechar o negócio sem ajuda profissional.

Como saber se um corretor é credenciado?

 

A maior dúvida na contratação de um profissional imobiliário é saber da sua idoneidade. Esteja certo que esta também é uma dúvida para o corretor de imóveis com respeito ao seu cliente. Toda relação de confiança se constrói com o tempo. Mas num momento inicial, as conferências de idoneidade são vantajosas para ambas as partes. E quando se trata do seu maior patrimônio, seu imóvel, todo cuidado é pouco. 

Então vamos às dicas: 

1- Antes de tudo, só contrate profissionais que tenham registro no CRECI Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Essa consulta pode ser realizada por telefone ou pela internet. Se você acessar a página do CRECI, encontrará na seção Serviços para o Cidadão, diversas opções de busca. Você pode buscar pelo numero do CRECI, pelo nome, pelo número de telefone ou mesmo pelo e-mail. Digite qualquer informação que você tiver e o resultado aparece na hora na sua tela, assim... 

2- Outra dica para não ter problemas na contratação de um corretor, é exigir tudo por escrito. Se quer que ele venda a sua casa, escreva num documento simples todas as informações sobre o imóvel, valores, prazos e condições. Esse documento não é difícil de fazer, e pode ter vários nomes, como já postei anteriormente. Geralmente os corretores têm o seu próprio modelo de Autorização de Venda de Imóvel. Mas você pode fazer o seu do seu jeito e ambos assinam em duas vias. 

Se quiser mais informações sobre esse documento escrito, deixe uma mensagem aqui ou entre em contato comigo pelos telefone, e-mail ou redes sociais que eu disponibilizo aqui.

Por que tenho que assinar a Autorização de Serviço?

 

O que é a Autorização de Serviço? 

É um documento escrito que autoriza o corretor de imóveis a exercer o seu papel em qualquer transação imobiliária. Ele pode ter outras nomenclaturas, como por exemplo, Declaração de Trabalho ou Contrato de Corretagem. O importante é que ele contenha TODAS as informações do negócio pretendido: descrição do imóvel, se é venda ou aluguel, qual o valor autorizado, prazo de validade, comissionamento do corretor e outras especificações que se fizerem necessárias. 

Por que a Autorização por escrito é tão importante?

Constitui infração do código de ética do corretor de imóveis oferecer, anunciar ou realizar qualquer parte do negocio imobiliário se não tiver essa autorização por escrito do proprietário. 

A Autorização de Serviço pode ser com ou sem exclusividade. Procure saber mais sobre a contratação de serviços com exclusividade e quais os benefícios dessa prática tanto para o proprietário como para o corretor.

2 coisas que você precisa saber antes de contratar um corretor

Dois passos simples que podem te resguardar de muitos problemas

1. Solicitar a apresentação do documento profissional do corretor de imóveis, para você ter certeza de que não está lidando com uma pessoa mal intencionada. O documento é expedido pelo órgão regulador da classe, e mesmo que você conheça o corretor, é importante saber se ele está realmente apto para prestar esse serviço.
2. Assinar uma Autorização de Intermediação Imobiliária, para que o corretor de imóveis possa negociar o seu imóvel com segurança. Faz parte do código de ética dos Corretores de Imóveis trabalhar somente com autorização escrita, e te dá outros benefícios que você nem imagina. 

Gostou do post? Sugira alguns temas e acompanhe as postagens.

Sou Corretora de Imóveis

Sou Suzane Luz. Iniciei a minha carreira como Corretora de Imóveis em 2013. Em 2015 me especializei em Avaliação Imobiliária e tive o privilégio de ser ensinada e acompanhada pelo que na minha opinião, é o melhor instrutor de perícias imobiliárias do Brasil. Logo no início da minha carreira, passei por uma fase de muito aprendizado, desenvolvendo alguns trabalhos em parceria com grandes profissionais do mercado imobiliário da Grande Vitória. Entre os meus trabalhos mais recentes estão a elaboração de PTAM Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de terrenos e glebas em Guarapari e na Serra. Nesses últimos anos, acumulei experiência e vivi muitos momentos engraçados e complicados, que você nem pode imaginar. Esse blog é um relato da experiência e aprendizado que adquiri nesses 11 anos de profissão.

Contrato de Aluguel com fiador perde espaço no mercado

 

Especialistas apontam que o consumidor está procurando outras modalidades de garantia locatícia, que não tenham tanta burocracia. Escolhe-se entre seguro fiança, caução em dinheiro ou simplesmente a cobrança antecipada dos aluguéis, o que caracteriza o que chamamos de contrato sem garantia. Existem algumas outras modalidades de locação, essas são as principais. Mas vamos entender, nos próximos posts, o porque desse comportamento do consumidor em rejeitar o contrato com fiador.

Você tem dúvidas sobre o seu contrato de locação?

 

Sou Suzane Luz, Corretora de Imóveis há 10 anos, e estou trazendo nesse perfil de Instagram e no meu blog profissional, um pouco do conhecimento que adquiri nesses anos de profissão, principalmente no que se refere a Locação de Imóveis e Avaliação Imobiliária. 

Acompanhe aqui e me ajude a levar um conteúdo interessante para você.

E sobre a Ordem de Despejo?

 

A lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, prevê que as Ações de Despejo podem ter causas que vão muito além da falta de pagamento dos aluguéis. Na verdade, qualquer quebra contratual, que constitua em violação de qualquer cláusula do contrato, pode resultar numa ação de despejo. 

Durante os meses de pandemia, e até o final de outubro de 2022, por uma decisão do STF (Supremo Tribunal Federal) as ações de despejo por falta de pagamento estão suspensas. 

Veja aqui algumas possíveis causas de uma ação de despejo:

• falta de pagamento do aluguel ou encargos locatícios
• fim do prazo da locação por temporada
• utilização do imóvel pelo proprietário
• reparações urgentes no imóvel
• troca de fiador ou da garantia

Quais são os Direitos e Deveres do Inquilino?

 

Se você aluga um imóvel para a sua você ou sua família morar, tire algum tempo para entender a relação inquilino x proprietário.

O que diz a lei do inquilinato sobre os Direitos e Deveres?

A Lei do Inquilinato estabelece que o locatário (inquilino) não pode usar o imóvel alugado para uma finalidade diferente da estabelecida no contrato. Ou seja, se o imóvel é residencial, não pode ser usado para fins comerciais nem sublocado para outros inquilinos.

Direitos essenciais do inquilino 

1. Receber o imóvel em perfeitas condições de uso

Aqui você vai entender melhor porque a tal vistoria dos imóveis é tão necessária, mas antes, deixe-nos explicar sobre esse direito fundamental do inquilino.

Receber seu imóvel em perfeitas condições de uso faz parte do direito fundamental de um inquilino.

Agora, como é possível comprovar essas “perfeitas condições”? Através da vistoria.

A vistoria é uma análise do imóvel feita pelo inquilino. Mas veja bem, essa análise deve ser profunda e detalhada já que uma vez aprovada, a vistoria vai ser a garantia para que a mudança não tenha problemas.

Durante a vistoria, preste atenção nas portas e janelas, nas torneiras, paredes e teto.

Procure por infiltrações, vazamentos, portas e janelas emperradas entupimentos.

Para checar entupimentos, busque deixar bastante água correr pela torneira para notar se existe água acumulada.

No documento de vistoria vão estar os itens a serem analisados, mas você sempre pode negociar esse documento com o locador. Esse documento é um anexo que fica no contrato de locação com a descrição do imóvel e fotografias também.

2. Isenção do pagamento de despesas extras de condomínio

A pessoa que paga o aluguel é responsável por pagar os gastos previstos na taxa de condomínio do imóvel, quando elas existirem.

Esses tipos de despesa são aquelas as dívidas administrativas dos condomínios, como:

·         Pintura das áreas comuns, limpeza e conservação;

·         Pagamento de mão de obra;

·         despesas com água, luz e gás;

·         Manutenção dos equipamentos e instalações de uso comum (instalações elétricas e hidráulicas, equipamentos como elevadores e portões);

·         Pequenos reparos nas dependências e nas instalações de uso comum;

·         Entre outros.

Por outro lado, o proprietário precisa pagar despesas extraordinárias, ou seja, aquelas que estão fora de planejamento como:

·         Reforma e reparo de estruturas;

·         Pinturas e iluminação de fachadas e áreas externas;

·         Reestruturação dos ambientes depois de calamidades;

·         Instalação de equipamentos de condomínio (como alarmes e interfones)

Tudo isso e mais outras despesas nesse sentido são de responsabilidade do proprietário do imóvel e , portanto, um direito a ser exigido pelo inquilino.

3. Preferência de compra

O proprietário do imóvel pode querer realizar a venda do imóvel por motivos diversos, a qualquer momento. Mesmo enquanto o contrato ainda estiver em vigor.

Mas a lei do Inquilinato garante a preferência de compra para o inquilino, nas mesmas condições ofertadas ao mercado.

Então o proprietário do imóvel é obrigado por lei a avisar o inquilino sobre a intenção de venda. Esse aviso pode ser feito em juízo ou não. Esse aviso só precisa ter fácil comprovação, como uma carta assinada pelo inquilino.

Depois de receber o aviso, o inquilino tem 30 dias para mostrar interesse na compra do imóvel com algum sinal de compromisso. Sem essa ação o inquilino perde a preferência de compra automaticamente.

4. Sublocar o imóvel

Por lei, no momento em que o proprietário do imóvel concorda com a sub locação (aluguel para terceiros) em contrato isso passa a ser um direito do inquilino.

Em todo caso, o proprietário continua com as mesmas responsabilidades estabelecida em contrato.

Mas é importante lembrar que as obrigações do proprietário são os direitos do inquilino original e não da pessoa que está contratando a sublocação. Então o inquilino precisa se responsabilizar pelas necessidades da pessoa para quem o imóvel será sublocado.

5. Indenização por benfeitorias

O contrato prevê a entrega do imóvel em perfeitas condições de uso. Porém ele não fala sobre as necessidades de reparação que podem acontecer durante o uso do imóvel.

Como por exemplo uma maçaneta que estava se afrouxando e finalmente se solta. O inquilino então pode fazer essas benfeitorias durante o uso do imóvel caso elas não sejam proibidas em contrato.

Existem algumas minúcias por trás dessa indenização e vamos mostrá-las mais à frente!

6. Devolução do imóvel a qualquer tempo

O contrato é uma garantia de moradia para o inquilino. O proprietário só pode reaver o imóvel (durante a vigência do contrato) mediante a acordo com o inquilino ou caso alguma situação justifique o despejo.

Despejo: Expulsar o inquilino do imóvel.

Para fazer o despejo o proprietário precisa provar um motivo. Esses aqui embaixo são alguns deles:

·         Caso parentes ou cônjuge do proprietário precisem de moradia;

·         Término do contrato de trabalho (caso o emprego tenha vínculo com o aluguel);

·         Reparos urgentes que impeçam a usabilidade do imóvel;

·         Falta de pagamento dos aluguéis e contas;

·         Quebra das cláusulas do contrato.

Quem aluga pode devolver o imóvel quando quiser, porém caso o contrato ainda esteja em vigor esse inquilino deve pagar uma multa contratual.

Essa multa está entre as cláusulas de um contrato de aluguel.

7. Comprovantes de pagamentos

Os pagamentos do aluguel, por lei, precisam gerar recibos para o inquilino. Os comprovantes de pagamento de condomínio e contas como a de água e energia também podem ficar com quem aluga.

8. Pagamento de taxas administrativas

As taxas de administração do imóvel são responsabilidade do proprietário. Geralmente esse tipo de taxa é paga para imobiliárias, algumas delas são:

·         Conferência das garantias financeiras do locador ou fiador.

·         Tarifas para contabilidades do imóvel;

·         Impostos, taxas e seguros que não estejam em contrato.

9. Pagamento proporcional de multa

Caso precise sair do imóvel antes do término do contrato, o inquilino geralmente precisa pagar uma multa. Essa multa é calculada de acordo com o tempo restante de contrato.

Veja como esse cálculo é feito:

·         valor do aluguel: R$1.000;

·         prazo de contrato: 12 meses;

·         tempo restante: 5 meses

 multa = (aluguel × 3) ÷ meses de contrato = 3.000 ÷ 12 = 250;

multa = 250 × meses que faltam de contrato = 250 × 5 = 1.250;

multa = R$1.250.

Esse é um exemplo de multa para um aluguel de R$1000,00. Mas, novamente, esse valor pode ser diferente caso o contrato considere outros cálculos de multa.

Fonte: https://f5online.com.br/aluguel-quais-sao-os-direitos-e-deveres-do-inquilino-e-do-proprietario/#respond